5 Claves para entender un alquiler con opción a compra

5 Claves para entender un alquiler con opción a compra

Por qué hablar de alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una solución atípica en España, que normalmente surge ante la solicitud del cliente comprador. A pesar de que estamos en una cultura que prefiere serde propietarios”, los cambios en el precio de la vivienda han llevado a que se le empiece a valorar como una tercera opción, más allá de alquilar o comprar.

Dado el creciente interés en el alquiler con opción a compra, aquí encontrarás claves esenciales para entender mejor esta modalidad en nuestro país.

En otras palabras puede verse como una “compra aplazada”

Se suele recurrir a esta opción cuando el comprador depende de un préstamo bancario que podría concederse más adelante, pero no en ese preciso momento. Siempre recordando que, como en todos los procesos de compraventa, dos partes han de llegar a un acuerdo, por lo que cada caso puede ser muy distinto.

La ventaja suele estar en que el comprador tiene un margen de tiempo para conseguir mejores condiciones de su hipoteca y ahorrar, mientras un porcentaje de lo que paga en sus mensualidades de alquiler va a la compra de su hogar, como lo señala el portal Ya Encontré. Sin embargo, si decidiera no adquirir el inmueble las perdería igualmente, así como la prima que se acostumbra a dar inicialmente al propietario. En caso del propietario, tendría como ventaja una rentabilidad de su propiedad y la seguridad en el pago de su arrendatario, hasta que se confirme (o no) la compra.

1.- ¿Qué permite la modalidad de alquiler con opción a compra?

En este tipo de contrato la propiedad puede ser habitada en régimen de arrendamiento, por el tiempo que estimen las partes en el contrato (puede ubicarse entre 2 y 5 años).

Como mencionan en el blog de JLL, al finalizar este periodo el inquilino tiene derecho a adquirir la vivienda en propiedad según el precio que se haya establecido en el contrato. En ese momento suelen descontarse (de forma parcial o total) aquellas cuotas pagadas hasta el momento. Es decir, que ciertamente puede traer ventajas al comprador, como la solución si en ese instante no puede acceder a la hipoteca que necesitaría (aunque sí más adelante) y al vendedor tener una rentabilidad y el pago seguro del alquiler, ya que el inquilino no podría retrasarse en las mensualidades (si se retrasara más de dos meses perdería la opción a compra). Sin embargo, hay matices que tomar en cuenta.

2.- Dos contratos en uno

Son dos contratos en uno, como lo expone el portal de SelfBank. Estos estarían vinculados al especificar una cláusula que incluya la voluntad del arrendatario de comprar la propiedad. Este tipo de contrato no tiene una regulación específica, pero se menciona en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque no aparece expresamente en el código civil; por lo que debe reflejar claramente todos los aspectos que conformen el acuerdo entre las partes.

3.- ¿Cómo debe ser este contrato?

Según el Tribunal Supremo, han de estar bien especificadas dos condiciones básicas: el objeto del contrato y el precio. Como lo explica el blog de Fotocasa: en estas condiciones se otorga la decisión de comprar la vivienda al arrendatario tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de cuántas cuotas de alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se realice la compraventa. Si se aporta una prima inicial, o adelanto del pago de la vivienda, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

4.- Aspectos a tomar en cuenta en el contrato

En el contrato deben aparecer los plazos durante los cuales el inquilino podrá habitar la vivienda y el año en que podrá proceder a la compra. La cantidad del alquiler, y qué parte aporta los gastos si hay que hacer reformas en ese plazo. También deberá verse reflejada la voluntad del vendedor de vender la vivienda cuando el comprador se muestre interesado en tenerla, el precio por el que se vende la vivienda, el porcentaje, ya sea fijo o variable, de las cuotas del arrendamiento hechas hasta el momento en que se proceda a la compra a descontar en el precio de venta, y la cantidad de la prima inicial.

La prima inicial

No es imprescindible, pero ayuda al propietario a estar seguro de la intención de compra del inquilino. Normalmente es fijada en función a un porcentaje del precio de venta que se pacte.

5.- La decisión de compra

Como continúan en el blog Selfbank, para finalmente adquirir la propiedad, el inquilino lo tiene que comunicar al dueño actual dentro del plazo estimado. Una vez que esto ocurra y entre en vigor el contrato de compraventa, se procede de manera muy parecida a los normales, con la diferencia de que ya se ha pagado una prima y el porcentaje del alquiler que corresponda según su acuerdo. Si el inquilino decidiera no comprar el inmueble, perdería la prima inicial y las mensualidades de alquiler ya pagadas.

Por otro lado, el contrato garantiza al inquilino su posibilidad de adquirir el inmueble y el propietario no tiene opción de arrepentirse. Por ello siempre se recomienda que se inscriba el contrato en el registro de la propiedad.

Hay que pensarlo bien

Es una gran decisión ya que puede tener algunas desventajas, por ejemplo, que el comprador se vea comprometido con la propiedad aunque después haya otra que le guste más (tendría que estar muy atraído a la vivienda desde un principio para evitar otra tentación). Y para el propietario, no poder vender su propiedad rápido o a otro precio, ya que el precio de venta se pacta en el contrato.

En todo caso, siempre recomendamos ser asesorados por profesionales con experiencia para tomar decisiones correctas, acordes a cada caso.

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